浙江广厦股份仅限公司
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一、紧张提示
1.1 本年度报告择要来自年度报告全文，投资者欲了解具体内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券买卖所网站或深圳证券买卖所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据单位：元币种：人民币
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2.2 停止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名士通股东（或无穷售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3 公司与实践控制人之间的产权及控制干系的方框图
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三、办理层讨论与分析
一、董事会关于公司报告期内策划情况的讨论与分析
2014年是全盘深化变革的开局之年。国内经济在稳增长、促变革、调布局的大背景下，展现速率换挡、布局优化、动力转换三大特点。一方面，在外需疲软、投资放缓以及房地产行业调停等力气作用下，GDP增速持续回落，整年完成国内消费总值63.6万亿元，比上年增长了7.4％；另一方面，经济布局在一系列财务及货币政策引导下，转型晋级正渐渐掀开，以增长过量、布局优化和提升质量为主要特性的经济新常态正在渐渐构建。
报告期内，房地产市场开头由局部地区调停伸张到举国，一、二线都市调停趋向进一步加剧，高库存和低去化率使供需分歧日趋明显，不少场合房地产价格显现比力分明的下跌。与此同时，整年房地产投资增速放缓，且大大低于客岁同期，行业全体展现低位运转的提高态势。只管下半年各地当局纷繁退去对房地产市场的主动调控，出台了一系列取消限购、勉励购房的政策，货币政策开头轻松，房地产市场有所回暖，但市场全体供需分歧和购房者决计不敷的态势仍然存在，市场张望心情严峻。报告期内，举国商品房贩卖面积120，649万平方米，比上年下降7.6%，商品房贩卖额76，292亿元，比上年下降6.3%，房地产开发投资95，036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格要素实践增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。
报告期内，公司秉持“严厉办理，积极贩卖，审慎投资”的策划理念，重点推进贩卖存量去化、项目质量办理、资金统筹方案、资产布局优化等主要策划目标。2014年整年完成业务收入175，915万元，比上年同期略有下降，完成利润总额 27，334万元，完成归属于母公司一切者的净利润21，202万元，与2013年比拟明显提升。报告期内，公司房地产项目新开工面积58万平方米，期末在建面积约150万平方米，条约贩卖金额118，390万元。同时，报告期内公司重点展开了以下事情：1、报告期内公司经过剥离低效丧失资产，置入发展性和红利才能较强的影视文明资产，进一步优化资产布局，明显改良了公司资产质量和红利才能，并为下一步提高奠基了精良的基本；2、好效推举行业办理，从投资决定、本钱控制、历程监控、营销计划把关、责任制稽核等多方面动手，加强财务办理和工程决算，进一步提升敌部下房地产企业的办理。3、报告期内公司重点实行了企业内里控制体系建立事情，不休完满内里办理和风险防备机制，提升策划听从。
(一) 主业务务分析
1利润表及现金流量表干系科目厘革分析表单位:元币种:人民币
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2收入
(1)驱动业务收入厘革的要素分析单位：元
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其他行业收入变小主要是由于贩卖质料收入变小所致。
(2)以实物贩卖为主的公司产物收入影响要素分析单位：元
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(3)主要贩卖客户的情况
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3本钱
(1)本钱分析表单位：元
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(2)主要需求商情况
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4用度单位：元
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5现金流单位：元
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6其他
(1)公司利润构成或利润泉源产生严重厘革的具体分析
2014年7月17日，公司与卢英英、卢纲平签署《置换协议》、《股权转让协议》，将持有的浙江蓝天白云会展中央仅限公司96.43%的股权和杭州华裔饭店仅限责任公司90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视仅限公司100%的股权举行置换。置换买卖完成后，公司原子公司浙江蓝天白云会展中央仅限公司和杭州华裔饭店仅限责任公司不再归入公司兼并报表范围，新归入东阳福添影视仅限公司到公司兼并报表范围。
2014年9月25日，公司与陕西博识投资办理仅限公司签署《股权转让协议》，将持有的子公司陕西广福置业提高仅限公司90%的股权转让给陕西博识投资办理仅限公司，转让价格为33，439.54万元。转让买卖完成后，陕西广福置业提高仅限公司不再归入公司兼并报表范围。
(2)提高战略和策划方案历程分析
报告期内，公司各项事情均按年初订定的方案稳步推进。面临行业全体持续低迷的情势，公司在重点加强贩卖存量去化和现金回笼事情的同时，稳步推进项目质量办理、资金统筹方案和资产布局优化事情。房地产业务整年完成业务收入15.5亿元，用度4.8亿元支配，新开工面积58万平方米。策划方案完成情况与年初订定的方案存在一定差距，主要系受工程进度调停，报告期内预售项目未完成交付，招致结转收入变小。
(二)行业、产物或地区策划情况分析
1、主业务务分行业、分产物情况单位:元币种:人民币
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2、主业务务分地区情况单位：元币种：人民币
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(三)资产、欠债情况分析
1资产欠债情况分析表单位：元
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(四)中心竞争力分析
1、公司从修建施工企业转型为房地产开发企业，对房地产开发上卑劣有着比寻常房企更为深化的了解。公司不休努力于会合资源举行重点项目标开发，经过多年对大范围房地产项目标运作，积累了丰厚的开发资源和开发履历，与互助各方协同性更为突出；同时也渐渐构成了一支安定高效的项目办理团队，职员装备、武艺力气、专业水平较为公道，办理职员、武艺职员共同默契，办理履历丰厚，具有长时安定的持续策划才能。
2、公司从2000年支配开头提出到场城镇化建立的战略目标，并在提高布局中一直坚持以刚性需求人群为主要目标群体，以提供高性价比住宅为主要策划目标。随着国度房地产调控的渐渐深化，现在公司以“刚需”为主的产物布局切合现阶段市场的主要需求，为公司完成安定、持续的策划目标提供了保证。
3、公司积极推进多元化提高的战略目标，经过优化资产布局，加强资源整合，在确保妥当策划的基本准则下，经过置入发展性和红利性较强的影视文明产业，好效补偿了房地产单一主业策划风险，为公司高效康健提高注入了新的活力。
4、公司秉持以企业文明为中心，以标准制度为依托的策划理念。经过多年的办理和完满，已渐渐构成制度体系健全，内里控制好效的办理体系，为公司各项决定的好效性和办理的封建化提供了制度确保。
(五)投资情况分析
1、对外股权投资总体分析
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(1)持有非上市金融企业股权情况
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二、董事会关于公司将来提高的讨论与分析
(一)行业竞争格式和提高趋向
公司以为，将来我国经济提高将渐渐进入提质增效的新阶段，朝着外形更高等、分工更过细、布局更公道的阶段演化。作为经济范畴紧张支柱的房地产行业，在履历了几轮高速昌盛和史上最严厉的调控政策后，也将随着经济进入安稳增长的新常态而迈入安定的提高阶段。从长时看，以金融、土地、税收、住房保证等一系列政策东西为组合构建的房地产长效机制将在将来几年渐渐创建和完满，从制度上保证了房地产市场的康健安定提高；但短期内，受高库存去化慢、投资性需求变小、货币政策仍然偏紧、房产税及不动产纪录制度预期等要素影响，房地产市场调停仍将持续，行业全体仍然将维持低速运营形态。
行业格式方面，我们以为将展现以下态势：（1）行业会合度进一步提升。随着竞争的加剧，拥有快周转、范围上风的房企将不休占据上风位置。局部大型房企经过快速贩卖回笼、低息融资等办法，资金才能不休加强，将来将进一步经过土地市场、吞并收买等办法扩展市场份额，挤压中小房企活着空间。（2）企业转型进一步增速。受行业全体持续低迷和将来预期的影响，房企转型晋级动力不休加强。一方面，房企在产物布局上开头多元化，渐渐布局养老地产、休闲地产、旅游地产等新兴地产范畴；另一方面，局部房企开头积极探究多元化提高路途，以应对单一市场带来的风险。2015伊始，证监会轻松对上市公司再融资、并购重组触及房地产业务的稽核，这一政策关于增速房企再融资，提升并购重组听从，助推企业转型有着本性性的利好作用。
(二)公司提高战略
公司仍将积极顺应政策厘革和行业提高，持续坚持“妥当策划，才能开发”的基本准则，秉持“严厉办理，积极贩卖，审慎投资”的策划理念，在努力于房地产行业精耕细作的同时，积极探究多元化提高的战略朝向，持续做好“四个优化”：创新提高办法，优化房地产开发形式；深化品牌策划，优化项目办理体系；加强资源整合，优化资产布局；强化人力资源建立，优化人才布局。
(三)策划方案
2015年，公司方案新开工面积42万平方米，完工面积50万平方米，完成业务收入20亿元。同时，持续加强办理用度、贩卖用度和财务本钱的管控，方案控制在4.5亿元支配。该策划目标存在不确定性，公司将依据大局情况、市场趋向、项目进度等举行必要的调停。年内公司将重点推进以下事情：
1、积极贩卖，推进存量去化，增速资金回笼。年内重点做好天都城紫韵公寓、蓝调公寓、爵士花圃的持续贩卖事情和宾果公寓、苏荷邸宅、十二橡树、邓府巷三期的新盘推行事情；
2、严厉办理，优化管控体系，提升办理听从。公司将依据企业内里控制体系的要求，进一步完满和优化公司内里办理机制，提高企业办理听从，同时，加强对各子公司的管控，优化项目办理体系，加强对各项目标目标办理和历程控制。同时，提高各子公司在方案计划、工程办理、营销办理等方面的专业化办理水平。
3、增速转型，优化资产布局，探究多元化提高形式。将来公司将进一步加强影视文明行业的整协力度，做精做专影视业的同时，积极探究切合公司将来提高朝向的多元化提高形式。
(四)因维持如今业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司将加强资金统筹方案，团结项目开发进度、贩卖回笼、项目提高情况，公道安插项目资金投入。资金泉源将主要来自于贩卖回款、互助开发、银行存款等多种融资办法存款。将来主要资金付出为项目开发投入、奉还借债等，此中项目开发资金将主要用于天都城紫韵公寓、苏荷花圃、枫桥邸宅、宾果公寓、通和十二橡树、南京邓府巷项目三期等项目标开发。
(五)约莫面临的风险
（1）政策风险
公司所处房地产行业与百姓经济亲密干系，遭到国度大局调控政策影响较大。土地需求政策、信贷和融资羁系、税收政策、价格政策、金融政策等等都市对行业提高带来至关紧张的影响。国内经济的全体走势、房地产市场的价格水平，将直接决定当局对否会对将来房地产市场实行调控，以及调控政策的实行力度及政策持续性。因此公司面临不确定要素所带来的政策风险。
（2）市场风险
房地产行业属于资金茂密型行业，去化率和去化周期对房产行业的康健提高尤为紧张，局部地区已显现库存居高带来的商品房需求过剩，衡宇有价无市的情况，必要公司接纳审慎推断的投资开发战略。
（3）策划风险
公司所策划的房地产项目以大盘为主，开发周期长，项目投资金额大，触及干系行业广，互助单位多，审批和羁系步骤繁复。某个开发环节显现成绩，都约莫直接或直接地招致项目开发周期延伸、本钱不休上升，形成预期策划目标难以准期完成，对项目标进度和公司业绩带来拦阻的影响。
（4）财务风险
开发项目标融资布局、利率的上下将直接影响公司的现金流和资金本钱；按揭政策、预售款羁系制度等政策要素也将影响公司的项目贩卖回笼和资金使用听从。公司现阶段融资布局相对单一，直接融资比重较小，财务本钱相对较高，这些要素都将加大公司的财务风险。
四、利润分派或本钱公积金转增预案
(一)现金分红政策的订定、实行或调停情况
依据中国证监会《上市公司羁系指引第3号--上市公司现金分红》、上海证买卖所《上市公司定期报告事情备忘录第七号--关于年报事情中与现金分红干系的注意事项》的干系划定，为进一步细化《公司章程》中关于利润分派政策的条款，增长利润分派决定的纯透度和可利用性，加强对股东合法权益的保护，公司已对《公司章程》中关于利润分派政策的条款举行了修订。
公司现行的利润分派政策可以富裕保护中小投资者的合法权益，有明白的分红标准和分红比例；历次分派独立董事均公布了独立意见；利润分派政策调停或变动的条件和步骤合规、纯透。
(二)报告期内红利且母公司未分派利润为正，但未提显现金红利分派预案的，公司应当具体披露缘故以及未分派利润的用处和使用方案
□实用√不实用
(三)公司近三年（含报告期）的利润分派方案或预案、本钱公积金转增股本方案或预案
单位：元币种：人民币
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五、触及财务报告的干系事项
（一）与上年度财务报告比拟，管帐政策、管帐估测产生厘革的，公司应当分析情况、缘故及其影响。
依据财务部2014年修订的干系企业管帐准则的具体准则要求，公司于2014年7月1日起实行上述企业管帐准则，并对期初数干系项目及其金额做出相应调停。
依据《企业管帐准则第2号-长时股权投资》，将在“长时股权投资——浙商银行股份仅限公司”、“长时股权投资——东阳市乡村信誉互助联社”核算的长时股权投资，追溯调停至“可供出售金融资产”核算。该调停仅对可供出售金融资产和长时股权投资两个报表项目金额产生影响，对公司2013年度及本期总资产、欠债总额、净资产及净利润未产生影响。
公司2013年度及本期财务报表中关于职工薪酬、财务报表列报、兼并财务报表、公允代价计量、合营安插及与在其他主体中权益的干系业务及事项，已按相应准则的划定举行核算与披露，新准则的实行不会对公司2013年度及本期财务报表项目金额产生影响。
长时股权投资准则厘革关于兼并财务报告影响
长时股权投资准则厘革关于兼并财务报告影响的分析
依据《企业管帐准则第2号-长时股权投资》的划定，公司持有的不具有控制、协同控制或严重影响，且在活泼市场中没有报价、公允代价不克不及可靠计量的权益性投资，属于《企业管帐准则第2号-长时股权投资》未予标准的其他权益性投资，不再作为长时股权投资核算，而应实用《企业管帐准则第22号-金融东西确认和计量》，作为可供出售金融资产举行核算。
（二）与上年度财务报告比拟，对财务报表兼并范围产生厘革的，公司应当作出具体分析。
本公司将浙江天都实业仅限公司（以下简称天都实业公司）、浙江广厦文明旅游开发仅限公司（以下简称文明旅游公司）、东阳市广厦旅游社仅限公司（以下简称旅游社公司）、杭州益荣房地产开发仅限公司（以下简称杭州益荣公司）、杭州通益房地产开发仅限公司（以下简称杭州通益公司）、杭州星北通投资仅限公司（以下简称杭州星北通公司）、通和置业投资仅限公司（以下简称通和置业公司）、广厦（南京）房地产投资实业仅限公司（以下简称南京投资公司）、浙江天都城旅店仅限公司（以下简称天都城旅店公司）、浙江广厦东金投资仅限公司（以下简称广厦东金公司）、杭州东边文明园景观房产开发仅限公司(以下简称东边文明园公司)、浙江雍竺实业仅限公司（以下简称雍竺实业公司）、浙江暄竺实业仅限公司（以下简称暄竺实业公司）、东阳福添影视仅限公司（以下简称福添影视公司）归入本期兼并财务报表范围，具体情况详见本财务报表附注兼并范围的变动和在其他主体中的权益之分析。
董事长：张华文
浙江广厦股份仅限公司
2015年2月10日
