法拍房是如何定价的？

（图片源于网络）

众所周知，深圳法拍房在市场上逐渐火热，相比于二手房的价格，法拍房的价格更能吸引购房者的关注。

不禁有朋友想问：在法拍房的拍卖过程中，价格是谁定的？定价有什么依据吗？今天我们就来了解一下，法拍房价格的来龙去脉。

法拍房的“价格”

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关于法拍房的总价，会有两个价格，一个是评估价，一个是起拍价。除此以外，还有竞拍报名的保证金。

评估价的定价方式

与被执行人议价

在法拍房拍卖前，通知申请执行人、被执行人，与双方进行协商，确定一个双方都接受的价格。

如果协议的价格获得法官的认可，则直接将协议价作为房屋的评估价。

一旦被执行人联络不上或不配合议价，达不到议价意见一致时，法院就会考虑其他定价方式。

评估公司定价

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第七条：

实施网络司法拍卖的，人民法院可以将下列拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担：

（一）制作拍卖财产的文字说明及视频或者照片等资料；

（二）展示拍卖财产，接受咨询，引领查看，封存样品等；

（三）拍卖财产的鉴定、检验、评估、审计、仓储、保管、运输等；

（四）其他可以委托的拍卖辅助工作。

评估公司：专门评估房产价值的有关机构，评估公司所出具的资产评估报告会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果等。

每年法院会对评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。

同时为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号的方式来选择评估公司，最大限度的保障司法公正。

网络询价

由负责的法官登录指定的询价平台，输入房屋信息，平台自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。

定向询价

定向询价的对象：房管局或其他政府机构。

当需要定向询价时，法院会出具该法拍房的询价函，文件中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。

由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定，所以定向询价的方式目前比较少用。

起拍价的定价方式

起拍价定价方式

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条

网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。

起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

保证金的定价方式

保证金定价方式

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条

保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。

如竞拍失败，保证金会根据支付保证金的支付方式原路退回。一般当日退回。

法拍房定价的重要性

很多在网络平台浏览法拍房的购房者，如果不了解房源在二手房市场上的价格情况，往往会认为评估价就是市场真实的价格，用评估价与起拍价之间的差额去判断捡漏空间。

评估价与起拍价的差额越大，购房者越会关注房源及积极主动的去竞价参拍。

如果参拍之前没有调查清楚房源的真实市场价格，很可能会花高价买到“低价”法拍房。

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注：切勿未经风险评估调查，而盲目参拍。未知的潜在风险，可能会导致巨大的财产损失。