业内大猜想：3.8万元/平起的望江名门 谁会为它买单

近日，由成都晟丰置业打造的望江名门终于问世。2013年，占地约8亩的地块，以10940元/平方米的楼面地价出售，问鼎单价地王，注定让这块地与众不同。在项目发布会上，其40年产权的大户豪宅定位、直触成都天花板的3.8万元/平方米起的价格，吸引了众多业内眼球。

拿地至今的三年内，外界并没有停止对它的期待与猜测。部分业内人士认为，望江名门的出现甚至可以堪比“汤臣一品”于上海的意义。头一个在成都玩出3.8万元/平米起的项目，其背后自然有高价面粉决定高价面包的价格规律，但也不排除用估值的前景给项目戴高帽，到底谁会为其买单才是应该深思的话题。

房观察根据多位房地产从业人士的观点，采访整理出以下六种猜测，其中不乏积极观点，认为望江名门属于收藏品，适合投资客和商务人群。另外部分人则直言，该项目定价过高，目标人群模糊难辨。

1猜测1：极具城市资源价值，对金字塔尖的财富阶层来说，这是一种收藏品。

望江名门位于锦江区三官堂街与龙舟路交汇处，西临锦江，与望江楼公园隔河相望，北面与高端住宅朗基望今缘隔路相对，地处城市核心位置。“它有不可复制的自然人文资源，算是典型资源占有型的豪宅。这个项目的定位是高总价的千万级豪宅，严格来说，对应的客群至少是城市金字塔顶尖的财富阶层。”高策新源副总经理朱友美分析认为，首先，只有金字塔顶尖的财富阶层才有这样的购买能力；第二，这套房子对他们而言是一种收藏品，能够拥有这座城市最好的资源。外地客群和本地客群，估计各占比50%。可能外地的客群还会多一些。

2猜测2：投资和商务人群会购买，只要把产品做好，58套不愁卖。

项目本身是商业属性，产权40年。贝氏设计创始人贝月森分析称，望江名门项目一般来说会是投资和商务人群购买。如果这个项目认真做好，奇货可居，这样的项目一共才58套，是不愁卖的。再加上它本身稀缺的地段、交通、配套等，只要产品做好，应该是有前途的。

3猜测3：直指注重城市生活配套及自然资源的居家客户

望江名门项目的定位、售价以及地段位置，总是免不了将之与朗基望今缘做对比。同样是顶级豪宅产品，望江名门的客群可以大致参照朗基望今缘和阿玛尼公寓。“高端豪宅项目讲究圈层，在朗基望今缘项目的成功打造以及阿玛尼公寓的名气下，项目目前所在的区域能够吸引一些讲究圈层的客户。”四川中原地产策略中心研究主任鲁敏如此表示。

在鲁敏看来，望江名门最大的优势在于稀缺的城市景观资源，这会吸引一部分注重城市生活配套以及看重自然资源的居家客户购买。但因项目的40年物业产权，这会使一部分居家的客户产生抗性。对于投资客户来说，看中的也会是项目资源的稀缺性，但是望今缘的价格已在天花板，在天花板的高度上再次上涨或有压力。

4猜测4：外国人以及北上广深的大客户是投资主力客群

作为顶级豪宅产品，这样的项目本身受众群太小，尤其是该项目只有58席，因此必然是走的细分市场。克而瑞信息集团西南公司分析师张文迪在接受房观察采访时称，望江名门的投资客群，应是在成都工作的外国人以及北上广深的大客户是主力。“作为成都本地人，3.8万/平米的均价、面积在400平米以上的房子，选择面太大，可以在各个区域随便购置房产。从自住的角度来说，这个项目的客群只是少数的外地引流入成都的富商。”

5猜测5：我实在想不出会有什么买家来购买这个项目

虽然望江名门项目从城市资源、地段位置来说，是不可复制的产品。但是其产权、单价、总价、户型面积，仍然让业内人士嗅到一丝危机。“我觉得它会很艰难。”成都黑蚁设计集团董事长傅冰坦言，就该项目周边的环境人群、消费水平、配套等方面来说，有这样实力的人群，没必要买这个房子。

它并不是处于黄金地段，而且周边的配套也是相对比较老旧。“该区域内的望今缘项目当时就是因为户型太大，卖得也不好，后来把户型做小之后，也卖得很痛苦。我实在想不出来会有什么买家会买这个项目来投资或自住。”

6猜测6：年轻人、富二代会是主力客群

以上的猜测均是来自成都房地产圈资深人士，那么在有过千万级豪宅购买经验的财富阶层，他们会如何看待这样的产品呢？

作为南延线蔚蓝卡地亚业主、成都俊成实业有限公司董事长吴玲对房观察表示，她并不愿意买望江名门这样的产品，1000多万的房子买别墅可能好一点。“这种产品没有天、没有地，也没有花园和环境，尽管是在市中心，但还是有不足的地方。我认为望江名门项目的客群应是年轻人、富二代，尤其是现在放开‘二孩’了，若以后家里有2个小孩，加上有一两个保姆，起码都要五六间房子，就适合这样的产品。”

在吴玲看来，买房和年龄有关，年轻人愿意住在城里面，但是她和同龄人就愿意住在周边环境好一点的城外。 通常他们不会在市中心买一个很大面积的房子，一两百平米就够了；第二套房会考虑在夏天可以避暑的地方，比如青城山；第三套房可能考虑海南，在冬天的时候去住。此外，吴玲还谈到自己的投资观念，“就算再有钱，一千多万也不会投入到一个不动产的项目上去。我会选择分散投资，比如商铺之类。”

房观察现向社会征集房地产行业新闻线索，欢迎爆料、投稿。请联系邮箱： Observer@chuangjia.me，邮件需说明新闻内容和您的联系方式，经审核后我们会作及时报道。谢谢！