山东菏泽楼市的危机，回不去的房价，人口暴增的菏泽，楼市的潜力

城市化的发展，推动人口聚集。

山东菏泽市是山东地区16座地级城市之一，地处山东西南部，是鲁苏晥豫四省区域中心城市。

正是由于菏泽这座城市地理位置相当不错，也推动了菏泽的发展。

根据第7次人口普查数据，现在菏泽地区的常住人口高达879万人菏泽人口，在山东省排名第五，在全国处于第34位。

对于菏泽这座城市来说，人口也出现了“大暴增”。菏泽人口相比于10年前人口大幅度增加。

在2000年左右，也就是第5次人口普查数据，整个菏泽地区的常住人口大约是809万。

在2010年左右，也就是第6次人口普查数据，整个菏泽地区的常住人口大约是828万。

而仅仅10年时间，现在菏泽地区的人口已达879万。

要知道随着城市化的发展，全国城市出现了一定的人口迁徙，很多位于北方区域的年轻人逐渐流向南方，对于南方很多城市人口在暴增，而北方很多城市人口在减少。

严格意义上说，整个山东地区地处北方。而菏泽相比于青岛、济南、烟台等地综合实力的确弱一些，但菏泽地区的人口仍然出现50万以上的正增长。

从菏泽的人口增加可以看出，这座城市也具有很大的魅力。当然这种人口增加也主要取决于菏泽综合实力的提升，取决于当地年轻人对这座城市的认可。

近10年来，菏泽整个城市面貌焕然一新，菏泽城区逐渐具备大城市格局，对于菏泽部分县级城市而言，逐渐从城镇转化为小城市，从小城市转变为中等城市。

当然随着城市化的发展，菏泽地区楼市房价“一去不返”，现在菏泽地区房价相比于10年前也的确上升不少。

现在菏泽地区平均房价大约为0.56万，在全国316座城市当中处于第224位。

尽管菏泽房价相比于山东其他城市而言，房价偏低，但菏泽房价在过去10年仍然出现很大幅度的正增长。

如果时光可以倒流，或许很多在菏泽创业的年轻人更愿意在10年前就选择在菏泽城区安家，毕竟那时候菏泽城区的房价远比现在低得多。

2012年，位于菏泽平均房价大约只有0.34万。

仅仅10年的时光，菏泽地区房价也出现了翻天覆地的变化。

对于一座城市而言，随着城市综合实力的提升，城市相关配套的完善，那么城市楼市固定资产价值必然会呈现一定幅度的攀升。

但对于一个年轻人来说，10年时间或许是人生最为宝贵的十年，但10年时间想收入大幅度翻一倍的概率并不是特别高。

从菏泽地区的房价变化，我们也可以看到，随着城市化的发展，的的确确城市房价一去不复返，当然现在菏泽地区的房价对于年轻人来说还算是非常的友善。

站在城市的角度，城市房价10年出现一定幅度的上升，是城市发展的必然，更是年轻人对城市最大的认可。

从经济的角度看菏泽，以2020年为例，合则共完成经济总量3,483亿，在山东省16座城市当中处于第8位，属于中等水平。

而菏泽的经济总量在全国也是处于第69位，相对来说这座城市发展水平并不差。

当然城市经济高速发展的进程中也存在一定的不足，比如菏泽人均收入相比于山东胶东半岛沿海城市而言，的确收入差距比较大。

而经济的高速发展，也会推动整个城市化建设，推动楼市的发展。

对于城市楼市而言，或许房价仍然随着巨量的人口聚集城区，推动城市楼市房价上涨。

整个菏泽地区共包括有9个区县，其中包括牡丹区、定陶区两大中心城区。

随着城市化的推进，现在菏泽城区的人口越来越多，而现在菏泽这两大城区的人口总量已超过220万。

从菏泽城区的人口总量可以看出，菏泽是一座标准的大城市格局。

当然随着城市化的发展，菏泽县域城市的发展水平也越来越高，菏泽拥有非常知名的曹县，而现在曹县地区的常住人口更是达到138万人。

对于曹县这座县级城市来说，也完全具备大城市格局，随着未来曹县城市建设越来越好，相信会有越来越多的年轻人前往曹县安家。

菏泽还拥有多座百万级的县级城市，现在菏泽郓城县达到112万，单县达到102万，巨野县也达到92万。

就菏泽地区房价而言，现在菏泽地区房价最高的主要是菏泽重点建设的牡丹区。

而现在牡丹区的平均房价已达0.67万，远高于菏泽地区平均房价。

牡丹区房价之所以高，主要在于这个区域的配套设施的确要好于周边县域城市，随着牡丹区基础教育大幅度提升，也促进了周边县域城市的年轻人快速到牡丹区安家。

在菏泽地区房价处于第2位，主要是菏泽的巨野县，而现在巨野县平均房价已达0.58万，也要高于菏泽地区平均房价。

另外对于菏泽地区当中的单县、定陶区、郓城县这三座区域来说，平均房价基本都是处于0.5万。

当然随着城市化的发展，各大区域房价仍然存在一定的差距。

现在曹县平均房价约为0.47万，东明县平均房价约为0.42万，鄄城县平均房价约为0.4万，而成武县平均房价约为0.38万。

从菏泽地区这9座区县的房价分布，我们也可以看到，除开牡丹区的房价远高于其他区域，其他8个区县的房价差异真的很小，侧面反映到菏泽整个城市建设处于均衡发展的态势。

菏泽作为四省交界的区域中心城市，未来的发展空间巨大。对于这座城市，尽管在城市化发展进程中存在一定不足，但这座城市楼市仍然具有很好的未来。

支撑菏泽楼市最大的支撑点，主要来自于这个区域的人口众多。而对于菏泽这座城市来说，管辖的区县只有9座，而人口达到了879万以上。

对于一座城市楼市而言，巨量的人口是城市楼市最大的基石，而年轻人更是这座城市楼市最大的未来。

从人口年龄结构上看，菏泽地区14周岁以下的常住人口高达25.1%。15~59周岁的常住人口约为56.57%。而对于60周岁以上的常住人口仅为18.32%。这也就是说，菏泽是一座人口偏年轻化的城市。

站在城市的角度，菏泽是一座年轻化的城市，更是一座不断朝前发展的城市。相信未来的菏泽会越来越好，对于菏泽楼市也有很大的期待。

个人观点，仅供参考。