山东菏泽楼市的危机，激进的菏泽，低廉的房价，菏泽市楼市的潜力

山东省是全国的经济大省，也是人口大市。对于山东而言，各大城市的城市建设非常重要，特别是地级中心城区。

山东省菏泽市是山东16座中心城市之一，被称为中国牡丹之都，地处鲁苏豫皖四省交界地带。

广义上的菏泽市，涵盖所有的区县。包括曹县、郓城县、牡丹区、单县、巨野县、东明县、郓城县、成武县、定陶区等9个区县单位。

狭义上的菏泽市，则是指牡丹区以及所对应的开发区、高新区等范围。

随着城市化建设。菏泽中心城区的变化很大，配套设施越来越好，当然城市房价相比于十年前也上涨了不少。

但对于菏泽目前的楼市房价而言，相比于其他城市，菏泽这座城市的房价处于偏低的水平，应该是极其低廉的房价。

目前整个菏泽大市范围内的新房平均房价大约为0.57万，二手房的平均房价大约为0.56万。

这样的城市房价在全国300来个城市当中处于第221位，应该说菏泽的城市房价在全国处于中等偏下在偏下的位置。

就算是菏泽中心城区的房价也不高，现在牡丹区新房的平均房价大约为0.65万，二手房的平均房价大约为0.67万。

以牡丹区的城市房价在菏泽地区名列地域，远远高于菏泽的县域城市。菏泽这座城市的房价的确很低，对于年轻人来说，这或许是楼市最具性价比的城市。

山东省的常住人口超过一个亿，而现在菏泽地区的常住人口大约为873万人。就算菏泽的发展，在山东不咋样，但菏泽仍然是山东省16座中心城市之一，这个无法改变，也无法否认。

所以说菏泽中心城区仍然具有很大的发展优势，未来楼市的发展空间同样值得想象与期待。

现在菏泽中心城区的人口实际已经接近170万人，其中牡丹城区，常住人口大约为110万人，另外开发区大约为41万，高新区大约为18.5万人。

按照现在菏泽的城市规模，这个区域已经形成了一座准两百万级的大城市，应该说城市规模还是相当不错，侧面反映到人口多也有巨大优势。

中心城区具有中心城区的优势，未来楼市所面临的问题也要远远小于普通的县域城市。

随着城市化建设以及现在自然人口出生率的不断走低，未来全国人口基数也会不断下降。

对于很多县域城市来说，面临人口外流的发展危机，那么楼市存在的危机也就是需求量在大量的减少。

但对于菏泽牡丹区而言，未来的人口极有可能还会持续增加，或者其他限于城市的年轻人，还会持续不断的流向菏泽中心城区。

所以说这种危机在菏泽市区存在的概率并不高，当然在菏泽的县域城市，特别是一些欠发达的县域城市，仍然存在。

通过多年的经济发展，牡丹区取得了巨大的成就，现在的牡丹区主要包括现在的牡丹区本级与开发区。

以2021年数据为例，整个大牡丹区范围内的经济总量达到了833亿元，其中开发区的经济总量大约为420亿元。

这样的成绩实际已经相当不错，就算放到山东122个区县去比较，大约处于第22位。

菏泽市区通过大力推进固定资产投资，促进了当地工业的蝶变，其中房地产开发投资也是巨量的。

以2021年数据为例，当年的房地产开发投资就已经达到了80亿元，而菏泽牡丹区一年的新房成交量可以达到188万平米，成交额超过116亿元。

如果按照每套新房100平米计算，那么菏泽城区一年的新房成交量大约为1.88万套。

这应该是一个相当庞大的数据，如果按照一年365天考虑，菏泽市区每天的新房成交大约为52套。

换一个理解方式，这也就表示位于菏泽乡镇及农村的年轻人，每天至少有52个或者家庭，前往菏泽牡丹区购房安家。对于他们来说，是在排队或跑步进入这座城市。

楼市的大量需求，也表示了这个区域城市化的必要性，房地产开发的正确性。城市化发展不可逆，未来的城市人口只会越来越多，而未来的经济也会越来越好。

对于城市而言，经济发展主要有三次产业结构比重来判定。

农业畜牧业是最基础的产业，而工业是城市发展富裕之路的立市之本。只有第三产业发达，那么当地才真正谈得上是一座发达的城市，然后第三产业就涵盖了房地产领域和商贸服务业。

如果城市的人口不聚集，根本不存在所谓的商贸服务业的壮大，也根本不会存在巨量的服务业的就业机会。

上海广州深圳这样的城市，常住人口要么超过了2,000万，要么接近2,000万。对于这些区域而言，管辖面积并没有多大，可以说这些区域是寸土寸金，到处人山人海。

这些区域的消费很高，甚至吃碗面条都要30元，但这些区域带来的就业机会庞大，就算是创业也会有更多的机会。

城市往往越发达，城市房价越高，这侧面也反映到菏泽目前还并不发达，当地的人均收入还并不高。

以牡丹区为例，截止到2021年末，当地居民人均可支配收入大约为2.62万元。其中城镇类别大约为3.51万元，但农村大约只有1.73万元。

对于这个区域，目前的城市镇化率大约为56%。而这几年的快速城市化，也让这个区域每年基本能够保持1%左右的增长。

每年1%的增量也就预示着超过万人以上的农村及乡镇的年轻人，跑步进入城市聚集，这对于楼市是有着巨大的支撑。

菏泽是一座4省交汇的区域中心城市，地理位置非常重要，更是山东省重要的城市门户。

这个区域的经济发展只会越来越好，而菏泽城区只会不断壮大。相信随着菏泽配套设施越来越好，未来的菏泽楼市也会有一定的发展潜力。

个人观点，仅供参考。