浦东30年⑨|只租不售！这个藏在工业区中的别墅区，竟曾是上海最佳住宅小区

编者按：

本月18日是浦东开发开放30周年纪念日。三十而立，浦东从农田遍布变为如今高楼林立，成为中国改革开放的象征。市委党史研究室采访浦东开发开放的决策者、参与者、执行者，推出《奇迹：浦东早期开发亲历者说》。上观新闻推出相关口述文章，忆当年筚路蓝缕，也是从历史维度，为浦东开发开放再出发提供新的视角。

【口述前记】杨小明，1953年2月生。先后任市浦东开发办处长、浦东新区组织部副部长。1995年任外高桥新发展公司总经理，1996年10月任金桥集团公司总经理。2004年5月调任陆家嘴（集团）有限公司总经理。

口述：杨小明

采访：唐旻红、严亚南

整理：唐旻红

时间：2019年12月23日

金桥开发区是1990年浦东开发开放之初，经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。经过30年的迭代升级，这片区域不仅高速度、高水平地完成了从农业化到工业化的文明进化。而且这个过程中，始终围绕产城有机融合，以城市化价值塑造为主轴，聚焦于以人为本的公共资源的开发和集聚，最终实现了这个区域经济价值和社会价值的双赢。

这种价值不仅仅体现在金桥实现了从“金桥加工”到“金桥制造”再到“金桥智造”的转变，不仅仅体现在如今的金桥以占浦东新区1/50的土地，贡献超过1/4的工业经济规模，更体现在金桥崛起为一座宜业宜居的现代化新城，体现在碧云社区荣获住建部“中国人居环境范例奖”，体现在碧云别墅在“新中国50年上海经典建筑”评选中荣获唯一的“新中国50年上海最佳住宅小区”大奖，体现在碧云社区对于城市化价值塑造的实验意义。

作为浦东开发开放的一个缩影，金桥碧云之所以成为碧云，得益于那个年代浦东特有的鼓励创新、鼓励改革、鼓励建功立业的英雄情怀，得益于上海这座伟大城市200年城市文明的积淀和浸润、在改革开放的新时代产生的新的文明根基，更得益于建设者探索新理念、创新机制体制并高效执行的结果。

回顾碧云社区的开发历程，这是一场可以视之为工业区的突围实验。

突围，被逼出来的改革

碧云社区，这是一个值得经常回味的城市价值更新的社区实验。碧云社区在金桥30年的发展历史中，具有特别的意义。从社会经济发展规律来看，一个地区从农业化发展至工业化的后期，会逐渐产生增长极限甚至衰退。而金桥碧云在工业化的早期就开始有意识地思考产城的融合发展。

1995年，我有机会到一线开发区工作，从浦东新区机关到外高桥新发展公司担任总经理。1996年10月，我又被调任金桥公司，真正的挑战才刚刚开始。

那时金桥开发已有5年，正是一片热火朝天。那年，浦东5个100亿重大投资项目中，有两个在金桥，开发建设、产业升级的主体任务非常繁重。一方面是红旗招展、声名在外，一方面却实际承受着内外部的双重压力。

外部压力，主要是来源于长三角兄弟开发区之间的招商地价竞争。土地价格战，刺刀见红。我们屡战屡败、屡败屡战。之所以如此，是因为各地的开发模式不一样、商业模式不一样。我们是“以地养地”模式，他们是“以税养地”，地价不够税来补。所以地价收入对我们是性命交关。那时，我们和苏州、松江等开发区的招商竞争，主要表现为地价之争。不管我们出价是多少，他们的出价都是我们的一半，致使我们的项目大量流失，特别对吸引中小企业、零部件项目、配套项目缺乏竞争力。

此外，从1998年开始，市政府宣布聚焦张江的战略，许多优秀的项目要优先落户张江。即便是一些我们已经谈好要准备签约的项目，也被要求礼让在先，转至张江。过去金桥是一面旗帜，是浦东开发的代表。此后金桥可能风光不再，我们的产业升级设想和团队信心多少受到影响。

内部压力，主要是我们的资金压力。金桥作为工业开发区，产业升级任务很重，金桥第一轮开发引进的外资项目，大多以政府的技改规划和产业规划为主，投资强度有局限。在“土地空转”模式下，随着基础设施投入加大，土地开发的投入产出平衡不能够满足投资的需求。公司负债变得非常重。重到什么程度？我刚到金桥大概半年，有一个和香港招商中银的合作，需要去香港开董事会，大概去十来个人。公司财务提醒我，十来个人的差旅费是很重的负担。我们没办法，只能坐了20个多个小时的火车到香港，连夜开会，半夜靠便利店速食充饥。此外，就是在外部招商和内部资金的重压下，整个公司的士气有些低落。在现有的开发模式下，项目越大，我们的供地能力越差。大家看不到金桥长期在这样商业模式下，盈利模式何在？

所以，当时我想金桥必须“突围”。只有赢得一场胜仗才能鼓舞士气，只有打胜仗才能突围成功。当时的思路是，突围成功的标志就是要转变工业区发展模式，创造新的发展模式，创造自己新的比较优势，创造工业化和城市化的新结合，创造一个特别适合先进制造业发展的区域，使金桥不止成为通向财富的金桥，而且本身就是一个财富的金山。

当时核心的价值观就是“戴着镣铐跳舞”，舞要跳得好，镣铐也不能去除。在这个基础上，有三点思考：

第一，坚持把金桥作为主战场，再难也不能退却，不能“走出去”，这是金桥公司的历史使命所在。

第二，工业区要创造新的土地资源配置方式，坚持产业促进和区域开发投入产出平衡。新的供地原则之一是对于规模大、能级高，产业带动性强的项目，要实行按需供地。比如通用汽车整车基地、华为无线通讯研发基地、909超大规模集成电路项目等，无论多少低价，都要充分满足项目的用地需求。二是对于零部件项目、配套项目，采取供地供房相结合，充分满足项目降低建厂成本。提高对建厂效率的要求，部分供地、部分供房，供房就是定制厂房和租用标准厂房。三是针对研发中心和科研创新项目，按照客户定制的模式开发有特色的研发园区。这三条执行后，受到了很大的欢迎，一改产业招商沉闷的气氛，也平衡了工业区土地开发的投入产出。工业区的土地开始有了较为固定的收入。

第三，调整提高金桥生活配套区的市场定位。当时杨高路北侧的金杨新村，高层住宅商品房价格大约不到3000元每平方米。我希望通过产品定位调整，使生活区的房地产卖得更贵一些。毕竟这片生活区的土地是我们唯一可以作商业开发的地方。用胡炜同志的话说，“不要把大衣料子做成背心”。这就是我们当时的想法，让生活区卖得更好一些，赚更多的钱，那时候在1997年，碧云社区开发之初，我们的想法其实就是那么朴素。碧云要做出国际社区的定位是两年后才逐步产生的。当时没有那么伟大的设想，也没有那么城市化的理解和认识。

无心插柳柳成荫，曙光在前方

碧云社区的开发从1997年起步，到1999年第一个产品碧云别墅供应市场，再到2004年我离开金桥，前后我参与了8年的开发时间。这8年可以看作是碧云社区第一阶段的开发。8年中，碧云社区的开发有很多故事。最主要的是实现了从金桥工业区配套生活区的定位，转变为一个以城市化改造为主轴，以国际化为市场定位的国际社区。这个转变是一个很重要的转变，在当时的全国经济技术开发区中间，是有先行者的意义。

碧云别墅供应市场后好评如云，既有对产品风格的赞美，也有对其商业模式、运行方式的赞赏。碧云社区开发当时有两个定位：一是长期持有、只租不售；二是国际化。

记得碧云别墅一期开盘时，第一个顾客是个美国人，说要买下来。我们听说后开心得不得了，还请他吃饭。他60多万美金买了一栋，300平方不到，当时差不多相当于580多万人民币。过了两个礼拜，我就后悔了，因为后面的顾客支付的租金价格都非常高。想收已经收不回来，所以就和他合同约定，将来他的房子卖掉我们公司有优先购买权。5年后我们就花了80多万美金才把它买回来，保持了碧云别墅全部出租经营的体制。2000年，碧云社区被评为国庆50周年经典建筑。

这个项目的成功给大家很大的鼓舞，各方面好评如潮。业界很多朋友一改过去的态度，反过来希望和我们合作，参与开发。当时，在一片赞扬声中，我们就在思考一个问题，如果我们继续复制下去，要不了几年，这个区域就开发完成了，是一片碧云别墅集聚区，这个区域开发的目标是不是就算胜利完成？或者反过来说，我们原定的目标是不是就是这样？金桥这个工业区将来后工业化的增长动力在哪里，持续增长的机制在哪里？

这里其实存在一个增长极限和与时俱进的问题。所以我们认为碧云社区的目标不仅仅是一个项目的成功，而应该是城市化的实现，创造一个城市化的社区才是工业化发展的后劲所在。

城市化最大的问题是功能的配置。最主要是三方面功能：第一个是城市产业功能，支撑整个城市社会经济的发展。第二个是城市公共服务业，支撑着城市的生存。第三个是城市的居住功能，支撑着人口的集聚。现在居住功能开始变好变强了，但是社会经济发展的功能和公共服务业的功能还差得很远，这不是指小区开发中规定的商业配套。所以我们就着手进一步规划配置这两大功能。

社会经济功能主要是配置金桥开发区在制造业发展过程中衍生出来的高科技产业，包括研发中心、创新技术等。这一部分我们专门划出地块，创造差异性比较强的环境，开发了一个高层建筑和低层建筑相结合的OFFICE PARK，为当时的金桥开发区吸引了很多的外资研发中心和内资创新投资项目。

公共服务业是我们当时规划的重点，按照过去生活区的规划要求，只需要按照千人指标配建公办中小学就可以了。但是我们把这个地区作为一个城市公共服务业功能的集聚区，先后配置了高等教育、中欧国际工商学院、大型综合性医院华山东院、浦东妇产科医院、平和双语国际学校、协和国际学校、德威国际学校等，还有全国最大的社区文化体育服务中心、大型商业中心。这些设施极大提升了碧云社区的城市化强度。更重要的是，这些项目全部出自社会投资、民间投资，和政府投资的学校、幼儿园形成强烈的互补。这是一个实践中逐步认识的过程，是实践给我们提出的新挑战。我们在做具体房产项目的时候，不一定每个项目都成功，但是这不影响这个区域整体的城市化功能。

除了三大功能以外，还有这个区域道路交通系统的改善。这个区域的交通系统与原先工业区的道路系统一脉相承，所以不适应城市化氛围的需要。主要表现为以车为本、以快速通过为基本功能要求，很少考虑人们生活和城市服务业的需要，因此我们对它进行了比较大的改造。对一个城市化的区域而言，道路不仅承担着交通功能，也要承担城市化氛围的营造，为邻里交往休闲、居民社会生活提供方便，是城市公共界面和私人界面的温柔联结。

改造时难度非常大，因为道路已经建成，要涉及公共城市道路系统，审批手续非常繁杂。所以我们那时候利用道路修缮的名义，逐条道路进行改造，把道路的宽度、强度降低，把大地块隔成小地块，改路的断面等，改成以人为本的道路系统，逐步改了明月路、碧云路、云山路。试验下来效果很好，人气和城市氛围有了明显的提升。后来新区政府看到后，也给予了很高的评价。

此后，随着开发的深入，入驻的国际家庭越来越多，我们对城市功能设置的认识眼界慢慢变得更开阔。

金桥碧云取得上面这些发展，离不开新区政府的支持。当时，市、区聚焦张江，虽然新区对张江给予了非常高的关注和重视，但也并未削弱对金桥的支持。关注度小、自由度大，反而为金桥带来了较大的创新空间，也成为了金桥再腾飞的一种激励。就是你想做什么、怎么做，障碍和困难反而小一点。当时我们推动改规划，改很多已经既成事实的东西，要做一些新事物，新区对此都非常宽容。

这里尤其要感谢当时浦东开发开放的价值观。开发公司在浦东拥有特殊的主力军，所有的委办局对我们都比较支持。浦东的历任领导都有个特点，思想很开明，以战功论英雄。那个时候搞开发就像打仗一样，只要你能想出来，能去试，能干起来，领导都很支持，哪怕是有一点跟规章制度不一致，容错的肚量比较大。那些年，开发公司的领导是可以直接跟区里最高领导请示汇报。如此一来，决策和执行效率就会很高。对于碧云社区项目，周禹鹏、胡炜等新区领导都很重视。有个周末，周禹鹏亲自跑到社区去看现场，却被保安拦在外面，他的秘书讲这是周禹鹏，保安还是说什么也不放，领导不仅没有批评，而且给予了表扬。

期许未来，建立城市更新机制

碧云社区开发时，我们的团队很年轻，也缺乏经验，不说区域开发的经验，即便是做房地产项目开发的经验也很少。但是这支团队有一个很可贵的学习精神和勤奋精神，有向上的精神和创新的勇气，决心自己干，自力更生。赵启正同志对此非常赞赏和鼓励：“好！你们有这个志气就好”。

碧云社区开发已经是20多年前的事。我因为工作调动，只参与了8年时间，没有机会继续做下去，但是离开后和社区居民、企业还是有往来。我也经常在想，如果我有机会做下去，应该把她做成什么样子？哪些问题是比较重要的问题？现在回过头来看，最大的问题是与时俱进，如何突破城市化发展的生长极限，努力满足日益增长的人民群众对城市的需求，这是我们没有想明白的问题。

我自己觉得，解决这个问题最重要的是要建立城市更新的机制。我们很难想象30年、50年以后，这个地区城市生活会产生哪些新的变化，但只要我们建立这样一个机制，就可以不断地解决新问题。比如说，开始我们经常强调这个区应该是富人区，其实这个看法，慢慢在发生变化。城市生活是由各类人共同创造的一种生态，包括富人、穷人，包括老板、职员，包括老人、小孩。在开发这些城市功能的过程中，应该注意满足各类人等对城市的需求，老有所养、幼有所教，各类服务业的从业人员都能够从中获得幸福感。我们在规划碧云的时候，想这些问题想得还不够周到，很多人要在路上花1小时到这里来从事他们的终身职业。此外，现在社区管理全部依靠政府管理，能不能建立社会自治、民间参与的管理体制，可以根据每个社区的特点和特殊需求，做好服务供应工作？

我到陆家嘴后，是在一个更加城市化的地区工作，也同样有城市更新创新的问题。

总而言之，开发碧云社区给我的最大体会，就是注重城市化价值发现，注重城市功能与时俱进的更新。金桥地区从一个完全的农村地区，到工业化，到现在的城市化，这个过程中间，不断地思考和实践如何突破增长的极限，如何追求新的价值，从中蕴含的勇敢的创业精神，这是金桥发展留给我们的思考和财富。当年，碧云做了一个传统意义上不需要去做的事情，领导没有布置的事情，而且做成功了。领导布置的要去做，领导没有布置的，我们认为正确的也要敢于实践，敢于做前人没有做过的事情。这不是什么伟大的觉醒或者崇高的理想，而只是为了做得更好一点，为了比别人做得更好一点，积小胜为大胜。

这是我们浦东早期开发重要的一个价值观，所以才有了当年那样一个创新的时代环境和工作氛围。我们为身在其中而感到欣慰和自豪！最后，我也要将这篇口述文章献给可爱的金桥、可爱的碧云！

（本口述稿由石婉卿、周潇粤协助整理）

栏目主编：王海燕 文字编辑：洪俊杰

来源：唐旻红 严亚南