业绩持续滑坡！债券高企，SOHO中国怎样了？

8月18日，SOHO中国（00410.HK）公布2023年度中期业绩告示。这份报告所展现的，除了营收、净利润、毛利率等主要策划目标纷繁下滑外，宏大偿债压力也是分外突出。

受业绩报告影响，SOHO中国股价持续疲软，收跌0.85%，报1.16港元/股，总市值为60.31亿港元。

01租赁市场承压，业绩持续滑坡

提到SOHO中国，很多人并不生疏，其创始人正是“学名鼎鼎”房地产大亨潘石屹。材料体现，SOHO中国建立于1995年，由潘石屹和潘张欣联手创建，在北京、上海开发了多量的办公楼。

创建28年来，SOHO中国履历了两次严重转型。2003年，潘石屹推断商业和办公地产将来是宽广蓝海市场，因此带领SOHO中国全盘进入商业地产范畴，开发贩卖以写字楼、商店为主的物业项目。

正是在这一次转型事后，2007年SOHO中国在香港联交所告捷上市，潘石屹也因此成为“地产行业最会赢利的人”。2011年写字楼租赁市场快速增长，租金突涨，潘石屹天然不想错过这次红利，2012年SOHO中国再次转型，决定改“售”为“租”，从“开发—贩卖”转型为“开发—持有”，“只租不卖”。

但是，自转型“包租公”以来，SOHO中公营收显现大幅下降，2012年照旧153亿元，到了2022年就跌至17.75亿元，缩水了88.4%。

本年上半年，SOHO中国收入8.22亿元，同比下降8.32%；毛利6.78亿元，同比下降8.61%；归母净利润1361.3万元，同比下降92.86%；时期租赁业务毛利率约为83%，与2022年同期基本持平。

在SOHO中国的营收中，租金收入仍占据相当大一局部。本年上半年，SOHO中国租金收入为8.19亿元，同比下滑8.59%；以及一项237.6万元的出售物业单位收入。

已往三年，受新冠疫情打击，办公楼租赁市场承压，出租率持续低落。以写字楼为中心业务的SOHO中国，天然不成制止地遭到影响。

停止2022年12月31日，SOHO中国投资物业均匀出租率下降至约76%。疫情解封后，于2023年6月30日，SOHO中国投资物业均匀出租率规复至约79%，其在北京和上海的局部自持项目标出租率均较2022年末显现不同水平上增。

值得一提的是，在2020年之前，SOHO中国的均匀出租率不休维持在90%以上。由此可见，本年上半年不到80%的均匀出租率，仍旧是SOHO中国疫情前的较低水平。

高力国际曾表现，在北京，原方案在2022年第四序度入市的甲级写字楼均延长到了2023年，累积的新增需求压力将在本年会合开释。展望2023年的市场走势，需求侧持续回暖可期，但空置率上增估测无法制止。

数据体现，本年上半年，北京、上海甲级办公楼净吸纳量分散为-0.5万平方米、16.8万平方米，较汗青同期均有大幅下滑。租金水平下降的同时，空置率也有不同水平上升，上半年，北京、上海甲级写字楼空置率分散达16.9%和18.6%，为2011年以来的汗青峰值。

在此情况背景下，SOHO中国出租情况不免受关联影响，若局部项目标租金和出租率持续下滑，将来营收还可否重归增长轨道？

SOHO中国在告示中指出，2023年上半年，只管中国及举世经济正在渐渐走出新冠疫情的负面影响，但国表里营商情况仍然充溢不安定性，市场决计仍旧有待规复，经济提高增速仍不及预期。本年上半年，SOHO中公业务收入下降，主要就是由于办公楼及商店物业租赁市场需求疲软。

02债券警报拉响

值得注意的是，除了策划数据下滑和空置率风险外，团体税款滞纳、债券违约的成绩相反令投资者望而却步。

SOHO中国坦言，本年上半年美联储及欧洲主要经济体央行的持续大范围加息，以及由此招致的公司债券本钱飙升，红利与现金流被高额利钱蚕食，高欠债公司的债券违约风险陡增。

从数据上去看，停止2023年6月30日，SOHO中国净资产欠债率约为42%，均匀借贷本钱约4.7%，欠债布局干系于诸多房企来说已较轻盈，但借贷范围与其体量比拟仍旧很大。

停止2023年6月30日，SOHO中国总资产为689.21亿，在手现金及现金等价物6.27亿。SOHO中国总借贷本金算计约160.46亿元，总欠债约315.19亿元，净活动欠债约71.7亿元。上述借债以团体持有的账面代价539.92亿元的投资物业作为抵押。

别的，2022年8月，SOHO中国的一家子公司——北京望京公司的干系土地增值税也因未付清被当地税务布局催缴，触及税款17.33亿。自税款滞纳之日起按日加收滞征税款万分之五的滞纳金。

于2023年6月30日，已付出土地增值税3060万元，尚有人民币19.86亿元的土地增值税和干系滞纳金未被偿付。

土地增值税的滞纳，招致团体于2023年6月30日算计42.32亿元的银行借债本金及利钱显现交织违约。告示指出，当地税务布局约莫接纳其他欺压办法，包含但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖干系物业、处以罚款等，以及就滞纳土地增值税处以不缴大概少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。

SOHO中国表现，上述情况存在严重不确定事项，都约莫对团体可否持续策划业务构成影响。

内幕上，从2014年以来，SOHO中国便猖獗“瘦身”，几乎每年都市出售旗下资产，且偷税漏税、守法加收电费负面消息不休。早在客岁，潘石屹匹俦就已双双辞职，在市场眼中，SOHO中国已成为名副但是的“空壳子”。

作者：瓶子