北京买房：选房步骤，板块+小区+房源

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1、提问：请问怎么判断一个楼盘是否有投资客控盘？怎么避免买在一个楼盘的短期高位？谢谢！

回答：你好，对于哪个盘被投资客控盘了，如果不是这个行业的人可能还是不太容易了解到一些情况的。北京二手房楼市本地投资客并不多，这次主要是南方投资客北上来控盘，玩法主要以ABC为主。这种玩法只能通过交易合同才能判断确认，所以外人一般都不知道。不过如果是经验丰富的行业人士，还是能一眼看出来。我们倒是知道一些情况，毕竟圈子比较小，也有所耳闻，也通过一些侧面验证了相关判断，比如望京三杰、回龙观的几个次新。作为普通人，如果发现一个非学区盘突然领涨，或者发现一段时间后有些人用非正规渠道出货，可能就是被控盘了。事实上，北京并不适合炒房，这种手法未来会越来越少了。一个盘是否属于高位，还是看整体市场行情吧，同时也观察一个楼盘的挂牌价/挂牌量调整、成交速度变化情况等来分析。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》

2、提问：京爷，您好，看到有洋桥西里2011年的公房，请问升值潜力怎样，相比永泰西里。

回答：你好，北京买房无外乎板块+小区+房源。板块决定是否能在北京脱颖而出，小区决定是否能在板块内部脱颖而出，房源则决定是否能在小区内部脱颖而出。而板块往往是决定天花板的事情，洋桥板块地段不差，但界面差了一些、没什么产业，并非北京置业热点区域，这个北面特别是永泰西里所处的板块是没法比的。这就决定了洋桥西里的天花板还是有些低。我相信洋桥西里2011年的公房在小区内部是有一些稀缺性的，但还是被板块和小区拖累了，使得其未来升值性有些受限。永泰西里的价值在于板块还不错，小区不算好，但是属于周围中的上车盘，是某种意义上的稀缺小区。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

3、提问：京爷好，之前私聊问过，提示了昌平第一梯队的金域华府或国风美唐。按照700万的现金去看的话，户型都很一般。转眼看了附近的融泽嘉园，户型都还可以，南北通透的。但缺点也比较明显，小区租户多，相对比较乱。所以想问下京爷，同样的价钱，该选第一梯队的金域华府呢，还是户型很好的融泽嘉园。纠结中…

回答：你好，如果户型相差比较远，且是自己居住，那像金域和融泽中还是可以选择户型好的融泽。从升值性角度来看，这几个升值性都是不错的。我倒是建议不用太着急买入，这几个小区被热炒之后，有透支的趋势，到时候价格会有一些新变化。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

4、提问：请问京爷对永定门外的老小区怎么看，比如革新里，管庄26号院。（首付有限买不了中海紫御公馆这些次新）史家校长轮岗到革新里小学会使这边的房子增值吗？

回答：你好，如果为了上车，也是可以赌一把轮岗效应。但是仅仅是为了投资，还是算了，这波利好透支了一些，过段时间再说。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

5、提问：300万以里预算，是买个2012年商品房35平米开间（南4-5环），还是东3-4环间90年代40平米一居室。离地铁都比较方便

回答：您好，从方位来看，东部比南部升值性强一些；从产品上来说，2012年的商品房还是比90年的房子长远更强。这里，如果不说具体小区就不好比了，比如2012年的商品房，也有品质、管理不好的。90年代的小区也有管理很好的。需要了解一下具体小区。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

6、提问：京爷您好，sfsd，请问呼家楼新苑和道家园97，98年的房子对比常营保利嘉园三号院哪个更保值一些，看后者附近的学校相对还可以，朝阳医院东院也快竣工了？

回答：这两个其实半斤八两，短期来看，呼家楼新苑和道家园的房子保值性好一些，毕竟地段比较好。

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