西单上国阙(那些10年还没卖完的盘，都会太极拳)

那些10年还没卖完的盘，都会太极拳

房地产的江湖，有两个极端，一快一慢。

大部分开发商玩的是快周转，信奉的是「天下武功，唯快不破」，恨不得开盘即光盘；但也有的项目十年都卖不完，走的是武当派的慢路子，讲究的是「以慢打快，后发制人」。

就在今天上午，北京市政府公布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（ 2018 年版）》。相比于之前的 2015 版，新版目录大大小小地修改了 70 多处，但这并不妨碍开发商一眼就找见最息息相关的一条——“ 东城区、西城区：禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目。”

那些在东西城掰着指头过日子的开发商，终于从多年的媳妇熬成了婆。不会再有新房，他们自己成了最后的选择。

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在西单与宣武门中间有一个西单·上国阙，掩映在一大块公共绿地背后，穿过一条大方胡同，被众多矮旧楼房环绕。作为西城区为数不多的在售楼盘，西单上国阙只建造了两栋十余层高的板楼，整个小区加起来也就百来户。

伴随着 2008 年北京奥运会开幕，西单上国阙拿到了自己的第一张预售证，每平方米卖到了 2 万块。结果十年过去了，预售变成了现房， 2 万变成了 20 万，只卖掉了一栋多的西单上国阙最后等来了东西城的限制令。

其实，不只是东西城有人在等，朝阳公园、酒仙将台、大兴亦庄都是这些「武当派」开发商的聚集地，他们有的腾出土地一空就是十年，有的拖慢节奏等着翻番，也有的因为巨变而画不上句点。

在东四环朝阳公园桥北的东侧，有一条不为人知的小路，叫姚家园北路，从这条路往南到姚家园路之间，东边是金碧辉煌的摩天豪宅，西边是一片围挡圈出来的杂乱空地，豪宅和空地都隶属于泛海建设。

早在 2002 年，泛海的前身「光彩建设集团」就与朝阳区东风乡人民政府等方签订了一份《合作补偿合同书》。泛海靠着这份合同，花了 15.77 亿元的补偿款，拿到了 35 万平方米的土地开发权。合同刚签完，泛海就在当年的年报中，提出要力争年内( 2002 年)启动，其中一期工程( 25 万平方米)前期方案及报批更要争取在年底前完成。

拿着一纸合同，泛海一手交钱，一手开始筹备征地拆迁。按着泛海当年的想法，如今的小辛庄应该早已是豪宅林立。但现实的情况是，本该在 2005 年 2 月 27 日开工、2007 年 5 月 30 日竣工的地块在上述一期开发项目后就杳无音信。

直到 2010 年 8 月，国土部对外公布了 1457 宗闲置用地名单，其中泛海国际的项目赫然在列。名单公布两个月之后，泛海举行了一场隆重的仪式，宣布泛海国际居住社区二期正式开工，随后几年又在市场上销声匿迹。

如今的泛海国际，是靠着 7000 元/平方米的拆迁补偿款清出来的，但待售的二期房源打着每平方米 15 万的均价，一整套房下来需要 6000 万以上。

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另一个豪宅与空地并存的项目，是距离泛海国际不远的霄云路 8 号。这个号称是「中国第一个真正意义上的世界级高端居住区」的项目，从 2007 年拿地到现在，仍旧还有待开发的土地。

十年之前，北京四环沿线的新房价格还停留在每平方米 2 万多的水平，楼市也才刚刚走出金融危机的阴霾，但霄云路 8 号却拿下了单价 8 万- 12 万元的预售证，不设面积梯度，统一都是 400 - 500 平方米的大户型，几度坐稳了北京豪宅市场的头把交椅，一下子扬名立万。

霄云路8号的开发商合生创展集团，是出了名的精于「慢开发」追求「高利润」的企业。对于合生创展来说，一个项目推迟五六年甚至更久早已不是新鲜事。合生创展当年在北二环商圈的标志性商业地产项目——合生德胜大厦也是拖了八年之久仍未开业运营。更别提如今的霄云路 8 号，在经历了十年的开发之后，工程进度仍旧没有走到尽头。

按照合生创展在 2017 年年报当中的数据，到今年年底，霄云路 8 号的完工面积只有 5 万多平方米，哪怕到了 2021 年，这个数字也只有 25 万，未来还有很长的路要走。

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武当派里也并不都是豪宅，「以慢打快」的招式等来的不只是超高溢价，也有猝不及防的调控狙击。

2008 年的市场上，不仅有刚入市的四环豪宅，也有远在亦庄的商住大盘——林肯公园。当年的亦庄区域，正是刚靠规划利好吸引一众基础性及差异性配套落地的热点区域。和裕地产一举拿下了亦庄文化西路地块，要打造体量 130 万平方米的商住大盘，开盘即大卖，每平方米的均价在万元左右。

2010 年底，地铁亦庄线全线开通，林肯公园的房价从从 17000 元平米涨到了 23000 元平米。接下来的几年，林肯公园的房价随着北京楼市的升温一路飙升，在 2017 年也曾经突破了 7 万元。十年来，林肯公园前前后后卖掉了七八期，却在最后收尾的时候突逢巨变。

2017 年 3 月 26 日，北京市一纸通知全面叫停「商改住」,「商住」一词成了北京楼市的一个禁忌。限购一年时间里，北京商住的价格出现了 30％ 以上的跌幅，而成交量跌幅更是高达 90％ ，几乎成了「一潭死水」。

商住的市场都不好过，林肯公园这样的也难免哑了火，守着最后一两期的房子慢慢消化，曾经单价过7万的林肯公园，如今也掉到了 600 万一套，一路火花带闪电的直线狂奔，到了最后却难以画上完美的句点。

尊崇「以慢打快，后发制人」的开发商大有人在，跨过十年的准入门槛，既有从 2005 年卖到现在的紫辰院，也有中途易主的永泰西山御园，之前被卷入 PGone 风云的丽都壹号也是其中一员。

玩快周转的开发商，攥紧的是生死攸关的现金流，而走慢路子的「武当派」，赌的则是未来的高溢价。过去的十年，他们压中了市场的高歌猛进，但在未来的十年，哪怕是这些精于「慢开发」的老手也没法说准，前方到底是一路飘红的牛市，还是投机者的悬崖。